Kosten beim Kauf & Verkauf einer Immobilie in Spanien

Die Nebenkosten beim Kauf einer Spanien Immobilie betragen in etwa 10-13% des Kaufwertes. Sie setzen sich zusammen aus folgenden Steuern und Ausgaben:

Mehrwertsteuer (IVA)

Beim Kauf einer Neubau-Immobilie direkt vom Bauherren fällt in Spanien die Mehrwertsteuer an. Die Mehrwertsteuer (IVA) auf eine Immobilie liegt seit dem 1.1.2013 bei 10% des Katasterwertes der Immobilie im Grundbuch (escritura publica).

Grunderwerbssteuer oder Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales (ITP)

Kauft man eine Immobilie von einer Privatperson fällt keine Mehrwertsteuer, sondern eine Grunderwerbssteuer an. Diese Steuer beträgt 10%!

Immobilienkäufe werden entweder mit der Umsatzsteuer oder mit der Grunderwerbssteuer besteuert. Es fällt niemals Umsatzsteuer (IVA) und Grunderwerbsteuer (ITP) gleichzeitig an.

Stempelsteuer oder Impuestos de Acto Juridicos Documentados

Die Stempelsteuer fällt an wenn man eine Neubauimmobilie erwirbt oder wenn eine Hypothek zur Finanzierung der Immobilie benötigt wird. Die Stempelsteuer beträgt 1.5% bei Neubauten und 2% bei bereits bewohnten Immobilien.

Notargebühren

Der Kaufvertrag muss in Spanien von einem Notar beglaubigt sein. Die Notargebühren sind festgeschrieben und hängen von der Grösse der Immobilie ab.

Grundbucheintragsgebühren

Nach dem Notarvertrag muss die Immobilie im Grundbuchamt neu registriert werden. Hierbei fallen Gebühren von ca. 0,5% des Kaufpreises an.

Anwaltskosten

Wir empfehlen unseren Kunden sich immer von einem unabhängigen Anwalt beraten zu lassen. Dieser wird ihre Interessen vertreten und alle Dokumente überprüfen, so dass Sie sicher gehen können, dass keine versteckten Überraschungen nach dem Immobiilenkauf auf Sie zu kommen. In der Regel betragen die Anwaltskosten 1% des Kaufpreises.

Maklergebühren

Maklergebühren werden in Spanien vom Verkäufer getragen.

Mit dem Erwerb einer Immobilie kommen auf den Käufer folgende jährliche Nebenkosten zu:

Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI- Impuesto de bienes inmuebles) wird einmal jährlich an die Gemeinde gezaht. Sie wird auf den Katasterwert der Immobilie im Grundbuch erhoben und hängt zudem von der Grösse der Gemeinde ab. In der Regel wird die IBI im Juni rausgeschickt und ist im September fällig. Der Steuersatz kann innerhalb eines gesetzlichen Rahmens von der Gemeinde bestimmt werden. Steuersätze können zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwertes variieren.

Comunidad/ Urbanisación

Gehört die Immobilie einer Anwohnergemeinschaft an, werden die entstehenden Kosten auf die Mitglieder verteilt. Die Höhe ist abhängig von der Grösse der Gemeinschaft und der zu pflegenden Gemeinschaftsangebote.

Abfallentsorgung (Basura)

Jeder Eigentümer muss seinen Anteil der Müllentsorgung bezahlen. Im Normalfall wird diese Steuer gemeinsam mit der Grundsteuer (IBI) eingezogen.

Strom / Wasser / Gas / Telefon

Diese Kosten hängen vom individuellen Verbrauch des Eigentümers ab.

Einkommenssteuer

Jeder Eigentümer einer Immobilie in Spanien muss eine jährliche Einkommenserklärung abgeben. Dies gilt auch für nicht Residenten in Spanien. Das sogenannte Formblatt 210 errechnet auch für Immobilien die rein privat genutzt und nicht vermietet sind, einen fiktiven Mietwert der versteuert werden muss.

Welche Steuern muss ich beim Verkauf einer Immobilie in Spanien bezahlen?

Kapitalgewinnsteuer

Die Kapitalgewinnsteuer besteuert den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Der Gewinn definiert sich als die Differenz des registrierten Kaufpreises (plus Ausgaben die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen) und dem registrierten Verkaufspreis. Der Kaufpreis wird mittels eines Inflationskoefizienten angeglichen.

Der Prozentsatz der Kapitalgewinnsteuer ist für Residenten und Nicht Residenten unterschiedlich hoch:

Residenten

Seit 2012 beträgt die Kapitalgewinnsteuer für Residenten 21% bis 6000 €, 25% von 6.000 € bis 24.000 €  und 27% ab 24.000 €.

Haben Sie Ihre Immobilie vor 1994 gekauft, gelten spezielle Regeln, die die Steuer weiter reduzieren.

Für Residenten gibt es zwei Möglichkeiten von der Kapitalgewinnsteuer befreit zu sein:

  • Residenten über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen in dem sie selbst mind. die letzten 3 Jahre gewohnt haben, brauchen keine Kapitalgewinnsteuer bezahlen.
  • Residenten die den gesamten Verkaufspreis in den Kauf einer neuen Immobilie investieren, können ebenfalls von der Kapitalgewinnsteuer befreit werden, vorausgesetzt sie haben mindestens 3 Jahre in der Immobilie gelebt. Sollte nur ein Teil des Geldes in eine neue Immobilie investiert werden, wird dieses bei der Berechnung der Steuer prozentual berücksichtigt.

Nicht-Residenten

Nicht-Residenten bezahlen generell 21% auf die Höhe des Gewinns. Ist der Verkäufer kein spanischer Resident muss der Käufer 3% des gesamten Verkaufspreises einbehalten und an das Finanzamt weiterleiten. Dies wird als Anzahlung auf die Kapitalgewinnsteuer angerechnet. Der Verkäufer ist verpflichtet eine Steuererklärung zu machen und den Rest der Kapitalgewinnsteuer zu bezahlen. Sollte die Kapitalgewinnsteuer geringer als die 3% des Kaufpreises sein, kann die Differenz zurückgefordert werden. Es ist ratsam sich von einem Steuerberater beraten zu lassen.

PlusValia

Diese Steuer basiert auf der offiziellen Wertsteigerung des Grundstücks (valor suelo) vom Kauf bis zum Verkauf. Die Berechnung der PlusValia variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Der genaue Wert kann bei der jeweiligen Gemeinde (Ayuntamiento) erfragt werden, da hier über die Wertsteigerung jeder einzelnen Immobilie Buch geführt wird. Um sich die PlusValia berechnen zu lassen, müssen Sie die “Referencia Catastral” sowie das Kaufdatum ihrer Immobilie angeben. Die “Referencia Catastral” Ihrer Immobilie findet sich auf dem IBI Bescheid, bzw. auf dem Kontoauszug der letzten automatischen Abbuchung der IBI.
Besteuert wird der Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie.
Die Steuerhöhe hängt ab von dem Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, in derdie Immobilie gelegen ist. Die Gemeinden können innerhalb des gesetzlichen Rahmens die jeweiligen Werttabellen selbst festsetzen.
Je länger der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt sie Wertzuwachssteuer aus.
Die Zahlung dieser Steuer obliegt gesetzlich dem Verkäufer. Die Wertzuwachssteuer sollte unbedingt vor der Beurkundung berechnet werden. Die Steuerbeträge sind teilweise nicht unbedeutend. Zudem kann der Käufer, der von einem nicht Residenten kauft, für die Zahlung der Steuer haftbar gemacht werden, denn der Verkäufer die Steuer nicht abführt.

Da es sich bei dieser Information hier nur um eine Zusammenfassung handelt, empfehlen wir dringend, sich professionellen Beistand zu nehmen – wir übernehmen keine Gewährleistung für diese Informationen.

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